新修订《土地管理法》颁布实施 走向共同富裕的新起点

  • 时间:2020-01-03

新修订《土地管理法》颁布实施

                       走向共同富裕的新起点

            ——202012日央广经济之声《财经态度》连线评论

 

      新修订的《土地管理法》自2020年1月1日起正式实施。此次修改的重点主要集中在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市三大方面。新修改的土地管理法明确,农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式“入市”。  

    近日,北京市第一个集体土地租赁房项目——丰台区南苑乡成寿寺项目主体结构已经封顶,预计2020年6月实现竣工交用,探索10年的农村集体用地租赁房探索即将正式接受市场的检验。

   事实上,从去年开始,北京丰台、大兴、顺义、通州等区都开始了集体土地租赁房建设。目前已开工的项目既有经济实力较强的乡镇、村集体经济组织,也有首创集团等市属国有企业,以及万科、链家等民营、专业住房租赁企业参与。

   2017年8月,北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。按照计划部署,北京于2017-2021年的五年内,供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷,大约可以建设50万套租赁房。

 

主持人:新修订的土地管理法明确了农村集体建设用地可以上市。有了法律上的保障,对于农村土地和农民来说意味着什么?

 

在2020年的第一天,颁布这样一部具有里程碑意义的法律意义重大。

首先,2020年不仅是攻坚脱贫的决胜之年,更是中国人民实现全面小康之年。我相信今年春节,农村的朋友回家过年与亲友相聚的时候,对于未来心里会更加踏实,对美好生活更加期待。这个新修订的土地法,它的意义不亚于2006年国家取消农业税,取消农业税更多的是减负,而新修订的《土地管理法》则是赋能。从此,农民将更加直接地从城市、工业的发展中分享财富,而且这种分享有明确的法律的制度给予保障。

 

    其次,“三农问题”将在新法的保障下,逐渐转变为“三农优势”、“三农活力”。集体建设用地入市,对于农村土地来说,意味着沉睡的财富将被唤醒,农村分享中国发展成果的制度性保障已经建立,曾经存在的“城乡剪刀差”可以放进博物馆了,农村的土地不再是被动充当工业化和城市化的资源储备的角色,而是作为城乡融合、农业现代化、新型工业化、新型城镇化的参与者和财富分享者。更重要的是,作为一部惜字如金的法律,新修订的《土地管理法》专门用一章就“耕地保护”作出规定,特别强调中国人的饭碗要端在自己手里,碗里的粮食是从自己土地上种出来的,中国的粮食安全问题得到了更强有力的法律保障。

 

主持人:我国早在三年前就开始了集体建设用地建设租赁住房试点,北京首个集体土地租赁房项目即将上市。您对此怎么看?

 

     我认为这个问题可以从这么三个角度来分析,这其中有三个关键词语:集体建设用地、租赁住房、北京上海等大城市。我的解读有三句话:第一:农村集体建设用地与城市国有建设用地同价同权得以实现,农村的集体成员可以在这个建设中得到长期的福利保障,而不是简单的一次性的经济补偿。对于这部分土地的使用,农民的态度就会由被动的接受,转变为积极地推动和维护相关住房的质量以及设施的维护等等。第二:由于供给的扩大,集体建设用地建设租赁住房将使中央提出的“房住不炒”精神得到更加有力的保障,而且从城市内部解决问题,转换到从城乡融合的角度来破题,这对于改善城乡居民的居住条件,稳定房地产市场,稳定农民收入都将发挥重要作用。第三:大城市、城市群、都市圈是住房问题、土地问题比较集中的区域,也是破解这些问题具备经济基础的区域,未来将有更多的类似的项目出现,这仅仅是一个好的开始。

 

主持人:以集体建设用地探索建设租赁住房对建设房地产长效机制有何意义?

 

    首先,这么做不仅有利于解决城市居民,农村居民以及外来流动人口住房问题,而且集体经济的多元性也能得到保障。结合我的调研,从国家新发布的11个城乡融合示范区来看,集体建设用地的要义在“建设”两个字,也就是说,未来应该鼓励在规划的前提下,集体建设用地上可以盖房子,也可以盖厂房,盖商场,更多应该是学校、医院等民生项目。

     其次,以前土地的管理更多的是城乡分割、城乡分治。未来,在新的法律要求下,城乡的地权是一样的。在规划的前提下,土地更多按市场的原则进行开发管理,土地的增值可以更加公平地在城乡之间分配。但是,无论开发方式如何,在土地收益考虑国家、集体、个人利益的同时,要有一部分的资金用于农业现代化的基础设施建设、农村的道路建设等等。

     

主持人:新修订的《土地管理法》规定,允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。如何解读? 

 

     这么做符合城乡经济发展的新态势,也符合城乡融合的新要求。考虑到农民闲置住房中的一些传统民居,具有传文化传承价值,应坚持保护中发展,发展中保护的原则,不能简单地一拆了之,应该摒弃非城市即农村的对立分割思维,按照经济发展、粮食安全、生态安全等角度来综合规划,在这个基础上统筹发展。

 

主持人:这对农民增加财产性收入来说有怎样的好处?

 

     瞄准城乡差异是消除城乡差距的关键。数据显示,2013年城乡人均可支配收入是2.8:1。细分一下我们发现,财产性净收入为13.1:1,工资性收入是4.55:1,经营性收入是0.76:1,转型净收入是2.62:1。从数据来看,农村居民未来收入的增长空间在于财产性、工资性收入,也就是说,这个新的政策将极大提高农村居民的收入。另外,稳定的基础在于经营性收入,农村的发展还是要按照市场需求、按照绿色发展原则,打造农村的特色产业,要探索一条优势互补、产业特色突出的发展新路径。

                                                                  (衷心感谢 央广经济之声的各位老师为本连线和文字校编付出的辛苦劳动)
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